La qualification d’un logement en zone tendue ne repose pas sur une simple recherche par nom de ville. Deux adresses dans la même commune peuvent relever de régimes différents selon la date de signature du bail et le décret applicable. Vérifier correctement cette qualification suppose de croiser trois paramètres : le périmètre géographique défini par décret, la date du bail, et le régime d’encadrement en vigueur au moment de la vérification.
Décret n°2013-392 modifié : le texte de référence pour identifier une zone tendue en 2026
Le classement des communes en zone tendue repose sur le décret n°2013-392 du 10 mai 2013, modifié à plusieurs reprises. La dernière modification substantielle de la liste des communes provient du décret n°2023-822 du 25 août 2023, qui a élargi le périmètre à environ 1 151 communes.
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Nous observons une confusion fréquente : beaucoup de propriétaires cherchent un « décret 2026 » pour vérifier leur situation. Ce texte n’existe pas. La liste applicable en 2026 reste celle du décret de 2013 dans sa version consolidée après les modifications de 2023.
Pour les baux signés, reconduits ou renouvelés à partir du 24 décembre 2025, c’est le décret n°2025-1267 du 22 décembre 2025 qui fixe les conditions d’application du préavis réduit. Ce décret ne modifie pas la liste géographique des communes, mais il actualise le cadre réglementaire du congé locataire. Consulter la liste des zones tendues 2026 permet de vérifier rapidement si votre commune figure dans ce périmètre consolidé.
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Ne pas distinguer ces deux textes, c’est risquer d’appliquer un régime de préavis ou d’encadrement de loyer qui ne correspond pas à la situation réelle du bail.
Date du bail et régime applicable : pourquoi la même commune peut produire des effets différents
La date de signature, de reconduction ou de renouvellement du bail détermine quel cadre réglementaire s’applique. Trois périodes coexistent actuellement :
- Bail signé avant le 27 août 2023 (et non reconduit depuis) : le périmètre de zone tendue applicable est celui du décret de 2013 dans sa version antérieure à la modification de 2023. Certaines communes ajoutées en 2023 ne sont donc pas considérées comme tendues pour ces baux.
- Bail signé ou reconduit entre le 27 août 2023 et le 24 décembre 2025 : la liste élargie du décret n°2023-822 s’applique, mais le cadre du préavis suit le régime antérieur au décret de décembre 2025.
- Bail signé ou reconduit à partir du 24 décembre 2025 : le décret n°2025-1267 s’applique intégralement, tant pour la liste des communes que pour les modalités de préavis.
Un locataire dont le bail a été signé en 2022 dans une commune ajoutée à la liste en 2023 ne bénéficie pas du préavis réduit d’un mois, sauf si le bail a été reconduit après le 27 août 2023. Cette superposition de régimes temporels est la première source d’erreurs que nous rencontrons.
Encadrement des loyers en zone tendue : le décret de prolongation jusqu’au 31 juillet 2026
Le classement en zone tendue ne produit pas uniquement des effets sur le préavis. Il conditionne aussi l’encadrement de l’évolution des loyers à la relocation. Le décret n°2025-652 du 15 juillet 2025 a prolongé ce dispositif d’encadrement jusqu’au 31 juillet 2026.
Ce décret fait référence au mécanisme initial posé par le décret du 27 juillet 2017. En zone tendue, un bailleur ne peut pas augmenter librement le loyer entre deux locataires : le loyer du nouveau bail est plafonné au montant du loyer du locataire précédent, revalorisé selon l’IRL.
Exceptions à l’encadrement à la relocation
Deux situations permettent de déroger à ce plafonnement :
- Le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Dans ce cas, une augmentation limitée peut être appliquée.
- Le loyer précédent était manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. La justification doit s’appuyer sur des références précises.
- Le logement est resté vacant plus de 18 mois : le bailleur retrouve alors une liberté de fixation du loyer, mais cette situation reste encadrée dans certaines communes où un arrêté préfectoral impose un plafond de loyer de référence.
La vérification de la zone tendue doit donc s’accompagner d’une vérification du régime local d’encadrement. Certaines communes en zone tendue appliquent aussi un plafonnement par arrêté préfectoral, ce qui ajoute une couche supplémentaire de contrainte.
Taxe sur les logements vacants et zone tendue : un critère fiscal souvent négligé
Le classement en zone tendue déclenche l’assujettissement à la taxe sur les logements vacants pour tout bien inoccupé depuis plus de 12 mois. Le taux s’élève à 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 % les années suivantes.
Cette taxe concerne les propriétaires qui conservent un logement vide sans motif légitime (travaux en cours, mise en vente active). Nous recommandons de vérifier le classement en zone tendue avant toute décision de laisser un bien inoccupé, y compris temporairement entre deux locations.
La vérification ne se limite pas à une recherche par code postal. Le simulateur de service-public.fr, mis à jour pour tenir compte du décret n°2025-1267, reste la méthode la plus fiable : il croise le nom de commune avec la date du bail pour déterminer le régime applicable. Les listes publiées par des sites tiers ne précisent pas toujours la version du décret utilisée, ce qui peut induire en erreur pour les communes ajoutées en 2023.
Vérifier la zone tendue, c’est croiser trois données : commune, date du bail, décret applicable. Se contenter d’une liste nominative sans ces recoupements expose le bailleur à une fixation de loyer contestable et le locataire à un préavis mal calculé. La rigueur de la démarche conditionne directement la sécurité juridique du bail.