Ein Eigentümer, der sein Dach erneuert, entdeckt beim Entfernen der alten Dämmung, dass die Dachkonstruktion Feuchtigkeitsspuren aufweist, die auf eine mangelhafte Belüftung zurückzuführen sind. Die für drei Wochen geplante Baustelle zieht sich über zwei Monate hin, das Budget sprengt alle Grenzen. Dieses Szenario wiederholt sich bei einem großen Teil der Renovierungsprojekte von Häusern und lässt sich fast immer auf eine schlecht durchdachte Abfolge von Arbeiten zurückführen.
Hausrenovierung: die Falle des isolierten Schrittes nach September 2026
Seit dem 1. September 2026 sind mehrere isolierende oder ausstattende Arbeiten, die einzeln durchgeführt werden (Dachboden, Wände, Lüftungsanlagen, Holzheizung), nicht mehr für MaPrimeRénov’ über den “Schritt”-Weg förderfähig. Die Unterstützung konzentriert sich nun auf einige Maßnahmen zur Dekarbonisierung der Heizung (Luft-Wasser-Wärmepumpe oder geothermisch, Entfernung von Öltanks, Anschluss an ein Fernwärmenetz).
Für alles andere müssen die Arbeiten in ein umfassendes Renovierungsprojekt integriert werden. Die Verordnung vom 17. August 2026 ändert auch die Regeln für die Energieeinsparzertifikate (CEE): Die Hilfen sind auf Wohnungen der Klassen E, F oder G beschränkt und verbieten, dass die Baustelle zur Installation oder zum Erhalt einer fossilen Heizung führt.
Konkret bedeutet das, dass die Dämmung des Dachbodens allein keine öffentliche Unterstützung mehr auslöst. Es ist sinnvoll, Dämmung, Belüftung und den Austausch des Heizsystems in einem einzigen Projekt zu bündeln. Das ist eine Einschränkung, zwingt aber dazu, das gesamte Bauvorhaben ganzheitlich zu betrachten, was verhindert, dass man sechs Monate später entdeckt, dass man alles wieder öffnen muss, um eine Lüftungsanlage zu installieren. Ressourcen wie projet-habitat.fr helfen dabei, diese Gesamtvision zu strukturieren, bevor man Handwerker kontaktiert.
Reihenfolge der Renovierungsarbeiten: die Abfolge, die Nacharbeiten vermeidet
Man sieht es auf dem Feld: Neue Fenster zu installieren, bevor die Dämmung der Wände von außen behandelt wird, zwingt oft dazu, die Abschlüsse rund um die Fenster nachzubessern. Die technische Reihenfolge ist nicht verhandelbar und entspricht nicht immer der ästhetischen Reihenfolge, die man gerne einhalten würde.
Logische Abfolge eines umfassenden Renovierungsprojekts
- Rohbau und Struktur zuerst: Überarbeitung der Dachkonstruktion, Behandlung von Rissen, Abdichtung. Es nützt nichts, eine Wand zu dämmen, die Feuchtigkeit durch Kapillarität aufnimmt.
- Thermische Dämmung danach (Dach, Wände, Boden), beginnend mit der am meisten verlustbehafteten Hülle. Bei einem alten Haus stellt das Dach in der Regel den größten Verlustposten dar.
- Belüftung im Anschluss an die Dämmung. Isolieren, ohne die Lüftungsanlage zu überprüfen, bedeutet, die Feuchtigkeit im Bau zu versperren, was innerhalb weniger Monate zu Schimmel führt.
- Austausch des Heizsystems, dimensioniert nach den tatsächlichen Bedürfnissen nach der Dämmung (und nicht nach den Bedürfnissen des nicht isolierten Hauses).
- Innenausbau und Fertigstellung: Innenfenster, Beläge, Elektrik, sofern sie nicht zuvor überarbeitet wurde.
Bei einem Neubauprojekt ist die Logik ähnlich: Man behandelt die Hülle vor den technischen Gewerken. Der Unterschied besteht darin, dass man von einem Plan ausgeht und nicht von einem bestehenden Gebäude, das diagnostiziert werden muss.
Budget für Arbeiten: Unsichtbare Posten antizipieren
Das zu Beginn des Projekts angegebene Budget deckt fast nie das tatsächliche Budget am Ende der Baustelle ab. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt, aber mehrere Posten tauchen regelmäßig als Quellen von Überschreitungen auf.
Die vergessenen Posten bei einem Renovierungsprojekt
Die Asbest- oder Bleidiagnose, die bei Gebäuden, die vor einem bestimmten Datum gebaut wurden, obligatorisch ist, kann eine kostspielige Asbestsanierung aufdecken. Die Bodenuntersuchung, die bei Renovierungen oft vernachlässigt wird, wird notwendig, sobald man eine Erweiterung des Hauses oder eine Änderung der Nutzung eines Raumes in Betracht zieht.
Die Kosten für die Projektleitung (Architekt oder Bauleiter) machen einen nicht unerheblichen Prozentsatz des Gesamtbudgets aus. Man sieht sie als zusätzliche Ausgabe, aber eine professionelle Baustellenüberwachung reduziert die Koordinationsfehler zwischen den Handwerkern, die die Hauptursache für Mehrkosten sind.
Ein weiterer unterschätzter Posten: die elektrischen Normen. Bei einem Haus aus den 1970er Jahren müssen oft das Verteilerfeld und die Verkabelung vollständig überarbeitet werden, um die Norm NF C 15-100 zu erfüllen, was ein eigenes Projekt darstellt.
Neubau oder umfassende Renovierung: konkrete Auswahlkriterien
Die Frage stellt sich, wenn die Renovierungskosten eines alten Hauses die Kosten eines Neubaus erreichen. Man beobachtet diesen Wechsel besonders bei Häusern, deren Struktur beschädigt ist (Fundamente, Dachkonstruktion, Netze) und deren ursprüngliches DPE in F oder G ist.
Beim Neubau kontrolliert man die gesamten thermischen Leistungen bereits bei der Planung. Die RE 2020 setzt Verbrauchs- und CO2-Emissionsgrenzen, die bei der Renovierung schwer zu erreichen sind, ohne ein entsprechendes Budget. Im Gegensatz dazu drängt das verfügbare Bauland in dicht besiedelten städtischen Gebieten oft zur Renovierung aus Mangel an bauland.
Ein selten angesprochenes Kriterium: die Dauer der Unverfügbarkeit der Wohnung. Eine umfassende Renovierung einer bewohnten Wohnung erfordert Phasen der vorübergehenden Unterbringung, mit Kosten und logistischen Einschränkungen, die beim Neubau (wenn man während der Baustelle woanders wohnt) nicht in derselben Weise entstehen.
Auswahl der Handwerker und Unternehmen: Was sich mit dem RGE-Label ändert
Ein im August 2026 veröffentlichter Erlass regelt nun die Subunternehmer im Rahmen von energetischen Renovierungsarbeiten. Das Unternehmen, das die Rechnung stellt, muss selbst Inhaber des RGE-Labels sein und nicht einfach Subunternehmer einer zertifizierten Struktur. Diese Änderung beeinflusst die Auswahl der Fachleute.
Bevor man einen Kostenvoranschlag unterschreibt, überprüft man die RGE-Qualifikation des Unternehmens im offiziellen Verzeichnis von France Rénov’. Man vergleicht mindestens drei detaillierte Kostenvoranschläge, wobei man sicherstellt, dass die Materialien, die Dämmstärken und die Referenzen der Fenster ausdrücklich erwähnt werden.
Die Wahl zwischen einem Generalunternehmen und Handwerkern in separaten Gewerken hängt von der Größe des Projekts ab. Bei mehr als drei Gewerken wird die Koordination zu einem eigenen Beruf, und die Beauftragung eines Bauleiters oder Generalunternehmers vereinfacht die Verwaltung des Zeitplans und der Schnittstellen zwischen den Gewerken.
Die Vorschriften ändern sich schnell im Bereich der energetischen Renovierung und des Bauens. Ein Projekt, das 2026 gestartet wird, wird nicht wie ein Projekt von 2023 umgesetzt: Die Hilfen, die Leistungsanforderungen und die Regeln zur Subunternehmerschaft haben sich geändert. Jedes Parameter vor der Unterzeichnung des ersten Kostenvoranschlags zu überprüfen, bleibt die beste Zeitinvestition für das gesamte Projekt.