Die Einstufung einer Wohnung in einem angespannten Gebiet basiert nicht auf einer einfachen Suche nach dem Stadtnamen. Zwei Adressen in derselben Gemeinde können je nach Datum der Unterzeichnung des Mietvertrags und dem anwendbaren Dekret unterschiedlichen Regelungen unterliegen. Eine korrekte Überprüfung dieser Einstufung setzt voraus, dass drei Parameter miteinander verknüpft werden: der geografische Rahmen, der durch Dekret definiert ist, das Datum des Mietvertrags und das zum Zeitpunkt der Überprüfung geltende Regulierungsregime.
Geändert durch Dekret Nr. 2013-392: der Referenztext zur Identifizierung eines angespannten Gebiets im Jahr 2026
Die Einstufung der Gemeinden als angespannt basiert auf dem Dekret Nr. 2013-392 vom 10. Mai 2013, das mehrfach geändert wurde. Die letzte wesentliche Änderung der Liste der Gemeinden stammt aus dem Dekret Nr. 2023-822 vom 25. August 2023, das den Rahmen auf etwa 1.151 Gemeinden erweitert hat.
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Wir beobachten häufig eine Verwirrung: Viele Eigentümer suchen nach einem “Dekret 2026”, um ihre Situation zu überprüfen. Dieser Text existiert nicht. Die im Jahr 2026 anwendbare Liste bleibt die des Dekrets von 2013 in seiner konsolidierten Fassung nach den Änderungen von 2023.
Für Mietverträge, die ab dem 24. Dezember 2025 unterzeichnet, verlängert oder erneuert werden, ist das Dekret Nr. 2025-1267 vom 22. Dezember 2025 maßgeblich, das die Bedingungen für die Anwendung der verkürzten Kündigungsfrist festlegt. Dieses Dekret ändert nicht die geografische Liste der Gemeinden, aktualisiert jedoch den regulatorischen Rahmen für die Kündigung des Mieters. Die Konsultation der Liste der angespannten Gebiete 2026 ermöglicht eine schnelle Überprüfung, ob Ihre Gemeinde in diesem konsolidierten Rahmen enthalten ist.
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Diese beiden Texte nicht zu unterscheiden, bedeutet, ein Regime für die Kündigungsfrist oder die Mietpreisregulierung anzuwenden, das nicht der tatsächlichen Situation des Mietvertrags entspricht.
Datum des Mietvertrags und anwendbares Regime: warum dieselbe Gemeinde unterschiedliche Auswirkungen haben kann
Das Datum der Unterzeichnung, Verlängerung oder Erneuerung des Mietvertrags bestimmt, welcher regulatorische Rahmen gilt. Derzeit existieren drei Perioden:
- Mietvertrag, der vor dem 27. August 2023 unterzeichnet wurde (und seitdem nicht verlängert wurde): Der anwendbare Rahmen für das angespannte Gebiet ist der des Dekrets von 2013 in seiner Fassung vor der Änderung von 2023. Einige Gemeinden, die 2023 hinzugefügt wurden, gelten daher für diese Mietverträge nicht als angespannt.
- Mietvertrag, der zwischen dem 27. August 2023 und dem 24. Dezember 2025 unterzeichnet oder verlängert wurde: Die erweiterte Liste des Dekrets Nr. 2023-822 gilt, aber der Rahmen für die Kündigungsfrist folgt dem Regime vor dem Dekret von Dezember 2025.
- Mietvertrag, der ab dem 24. Dezember 2025 unterzeichnet oder verlängert wurde: Das Dekret Nr. 2025-1267 gilt vollständig, sowohl für die Liste der Gemeinden als auch für die Modalitäten der Kündigungsfrist.
Ein Mieter, dessen Mietvertrag 2022 in einer Gemeinde unterzeichnet wurde, die 2023 zur Liste hinzugefügt wurde, hat keinen Anspruch auf die verkürzte Kündigungsfrist von einem Monat, es sei denn, der Mietvertrag wurde nach dem 27. August 2023 verlängert. Diese Überlagerung von zeitlichen Regimen ist die erste Fehlerquelle, die wir antreffen.
Mietpreisregulierung in angespannten Gebieten: das Dekret zur Verlängerung bis zum 31. Juli 2026
Die Einstufung als angespannt hat nicht nur Auswirkungen auf die Kündigungsfrist. Sie beeinflusst auch die Regulierung der Mietpreisentwicklung bei Neuvermietung. Das Dekret Nr. 2025-652 vom 15. Juli 2025 hat diese Regulierung bis zum 31. Juli 2026 verlängert.
Dieses Dekret bezieht sich auf den ursprünglichen Mechanismus, der durch das Dekret vom 27. Juli 2017 festgelegt wurde. In einem angespannten Gebiet kann ein Vermieter die Miete zwischen zwei Mietern nicht frei erhöhen: Die Miete des neuen Mietvertrags ist auf den Betrag der Miete des vorherigen Mieters begrenzt, angepasst gemäß dem IRL.
Ausnahmen von der Regulierung bei Neuvermietung
Zwei Situationen ermöglichen eine Abweichung von dieser Begrenzung:
- Der Vermieter hat Verbesserungs- oder Anpassungsarbeiten in einem Betrag durchgeführt, der mindestens der letzten Jahresmiete entspricht. In diesem Fall kann eine begrenzte Erhöhung angewendet werden.
- Die vorherige Miete war offensichtlich im Vergleich zu den in der Nachbarschaft für vergleichbare Wohnungen verlangten Mieten unterbewertet. Die Begründung muss auf konkreten Referenzen basieren.
- Die Wohnung war mehr als 18 Monate leer: Der Vermieter erhält dann wieder die Freiheit, die Miete festzulegen, aber diese Situation bleibt in bestimmten Gemeinden, in denen eine Präfekturverordnung eine Mietobergrenze festlegt, reguliert.
Die Überprüfung des angespannten Gebiets muss daher mit einer Überprüfung des lokalen Regulierungsregimes einhergehen. Einige Gemeinden in angespannten Gebieten wenden ebenfalls eine Begrenzung durch Präfekturverordnung an, was eine zusätzliche Ebene der Einschränkung hinzufügt.
Steuer auf leerstehende Wohnungen und angespanntes Gebiet: ein oft vernachlässigtes steuerliches Kriterium
Die Einstufung als angespannt löst die Steuerpflicht für die Steuer auf leerstehende Wohnungen für jede Immobilie aus, die seit mehr als 12 Monaten unbesetzt ist. Der Satz beträgt im ersten Jahr 17 % des Mietwerts, danach 34 % in den folgenden Jahren.
Diese Steuer betrifft Eigentümer, die eine Wohnung ohne legitimen Grund (laufende Arbeiten, aktive Verkaufsbemühungen) leer halten. Wir empfehlen, die Einstufung als angespannt zu überprüfen, bevor eine Entscheidung getroffen wird, eine Immobilie unbesetzt zu lassen, auch vorübergehend zwischen zwei Vermietungen.
Die Überprüfung beschränkt sich nicht auf eine Suche nach Postleitzahlen. Der Simulator von service-public.fr, der aktualisiert wurde, um das Dekret Nr. 2025-1267 zu berücksichtigen, bleibt die zuverlässigste Methode: Er verknüpft den Namen der Gemeinde mit dem Datum des Mietvertrags, um das anwendbare Regime zu bestimmen. Die von Dritten veröffentlichten Listen geben nicht immer die verwendete Version des Dekrets an, was zu Verwirrung bei den 2023 hinzugefügten Gemeinden führen kann.
Die Überprüfung des angespannten Gebiets erfordert das Verknüpfen von drei Daten: Gemeinde, Datum des Mietvertrags, anwendbares Dekret. Sich mit einer namentlichen Liste ohne diese Überprüfungen zufriedenzugeben, setzt den Vermieter einer anfechtbaren Mietfestsetzung und den Mieter einer falsch berechneten Kündigungsfrist aus. Die Sorgfalt der Vorgehensweise beeinflusst direkt die rechtliche Sicherheit des Mietvertrags.