A qualificação de uma habitação em zona tensa não se baseia em uma simples pesquisa pelo nome da cidade. Dois endereços na mesma comuna podem estar sujeitos a regimes diferentes, dependendo da data de assinatura do contrato de locação e do decreto aplicável. Verificar corretamente essa qualificação pressupõe cruzar três parâmetros: o perímetro geográfico definido por decreto, a data do contrato e o regime de controle em vigor no momento da verificação.
Decreto n°2013-392 modificado: o texto de referência para identificar uma zona tensa em 2026
A classificação das comunas em zona tensa baseia-se no decreto n°2013-392 de 10 de maio de 2013, modificado várias vezes. A última modificação substancial da lista de comunas provém do decreto n°2023-822 de 25 de agosto de 2023, que ampliou o perímetro para cerca de 1.151 comunas.
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Observamos uma confusão frequente: muitos proprietários buscam um “decreto 2026” para verificar sua situação. Esse texto não existe. A lista aplicável em 2026 continua sendo a do decreto de 2013 em sua versão consolidada após as modificações de 2023.
Para os contratos assinados, renovados ou prorrogados a partir de 24 de dezembro de 2025, é o decreto n°2025-1267 de 22 de dezembro de 2025 que estabelece as condições de aplicação do aviso prévio reduzido. Este decreto não modifica a lista geográfica das comunas, mas atualiza o quadro regulatório do aviso de locação. Consultar a lista das zonas tensas 2026 permite verificar rapidamente se sua comuna está incluída nesse perímetro consolidado.
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Não distinguir esses dois textos é arriscar aplicar um regime de aviso prévio ou de controle de aluguel que não corresponde à situação real do contrato.
Data do contrato e regime aplicável: por que a mesma comuna pode produzir efeitos diferentes
A data de assinatura, renovação ou prorrogação do contrato determina qual quadro regulatório se aplica. Três períodos coexistem atualmente:
- Contrato assinado antes de 27 de agosto de 2023 (e não renovado desde então): o perímetro de zona tensa aplicável é o do decreto de 2013 em sua versão anterior à modificação de 2023. Algumas comunas adicionadas em 2023 não são, portanto, consideradas como tensas para esses contratos.
- Contrato assinado ou renovado entre 27 de agosto de 2023 e 24 de dezembro de 2025: a lista ampliada do decreto n°2023-822 se aplica, mas o quadro do aviso prévio segue o regime anterior ao decreto de dezembro de 2025.
- Contrato assinado ou renovado a partir de 24 de dezembro de 2025: o decreto n°2025-1267 se aplica integralmente, tanto para a lista das comunas quanto para as modalidades de aviso prévio.
Um inquilino cujo contrato foi assinado em 2022 em uma comuna adicionada à lista em 2023 não se beneficia do aviso prévio reduzido de um mês, a menos que o contrato tenha sido renovado após 27 de agosto de 2023. Essa sobreposição de regimes temporais é a primeira fonte de erros que encontramos.
Controle dos aluguéis em zona tensa: o decreto de prorrogação até 31 de julho de 2026
A classificação em zona tensa não produz apenas efeitos sobre o aviso prévio. Ela também condiciona o controle da evolução dos aluguéis na nova locação. O decreto n°2025-652 de 15 de julho de 2025 prorrogou esse dispositivo de controle até 31 de julho de 2026.
Este decreto faz referência ao mecanismo inicial estabelecido pelo decreto de 27 de julho de 2017. Em zona tensa, um locador não pode aumentar livremente o aluguel entre dois inquilinos: o aluguel do novo contrato é limitado ao valor do aluguel do inquilino anterior, revalorizado de acordo com o IRL.
Exceções ao controle na nova locação
Duas situações permitem derrogar esse teto:
- O locador realizou obras de melhoria ou de conformidade no valor pelo menos igual ao último ano de aluguel. Nesse caso, um aumento limitado pode ser aplicado.
- O aluguel anterior estava manifestamente subavaliado em relação aos aluguéis praticados nas proximidades para imóveis comparáveis. A justificativa deve se basear em referências precisas.
- O imóvel permaneceu vago por mais de 18 meses: o locador então recupera a liberdade de fixação do aluguel, mas essa situação permanece controlada em algumas comunas onde um decreto prefetural impõe um teto de aluguel de referência.
A verificação da zona tensa deve, portanto, ser acompanhada de uma verificação do regime local de controle. Certaines comunas em zona tensa também aplicam um teto por decreto prefetural, o que adiciona uma camada adicional de restrição.
Imposto sobre imóveis vagos e zona tensa: um critério fiscal frequentemente negligenciado
A classificação em zona tensa desencadeia a sujeição ao imposto sobre imóveis vagos para qualquer bem desocupado há mais de 12 meses. A taxa é de 17% do valor locativo no primeiro ano, depois 34% nos anos seguintes.
Esse imposto diz respeito aos proprietários que mantêm um imóvel vazio sem motivo legítimo (obras em andamento, venda ativa). Recomendamos verificar a classificação em zona tensa antes de qualquer decisão de deixar um bem desocupado, mesmo temporariamente entre duas locações.
A verificação não se limita a uma pesquisa por código postal. O simulador do serviço-public.fr, atualizado para levar em conta o decreto n°2025-1267, continua sendo o método mais confiável: ele cruza o nome da comuna com a data do contrato para determinar o regime aplicável. As listas publicadas por sites terceiros nem sempre especificam a versão do decreto utilizada, o que pode induzir a erro para as comunas adicionadas em 2023.
Verificar a zona tensa é cruzar três dados: comuna, data do contrato, decreto aplicável. Contentar-se com uma lista nominativa sem esses cruzamentos expõe o locador a uma fixação de aluguel contestável e o inquilino a um aviso prévio mal calculado. A rigorosidade do processo condiciona diretamente a segurança jurídica do contrato.