La qualificazione di un alloggio in zona tesa non si basa su una semplice ricerca per nome di città. Due indirizzi nella stessa comune possono rientrare in regimi diversi a seconda della data di firma del contratto di locazione e del decreto applicabile. Verificare correttamente questa qualificazione implica incrociare tre parametri: il perimetro geografico definito da decreto, la data del contratto e il regime di controllo in vigore al momento della verifica.
Decreto n°2013-392 modificato: il testo di riferimento per identificare una zona tesa nel 2026
La classificazione delle comuni in zona tesa si basa sul decreto n°2013-392 del 10 maggio 2013, modificato più volte. L’ultima modifica sostanziale della lista delle comuni proviene dal decreto n°2023-822 del 25 agosto 2023, che ha ampliato il perimetro a circa 1.151 comuni.
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Osserviamo una confusione frequente: molti proprietari cercano un “decreto 2026” per verificare la loro situazione. Questo testo non esiste. La lista applicabile nel 2026 rimane quella del decreto del 2013 nella sua versione consolidata dopo le modifiche del 2023.
Per i contratti firmati, rinnovati o prorogati a partire dal 24 dicembre 2025, è il decreto n°2025-1267 del 22 dicembre 2025 che fissa le condizioni di applicazione del preavviso ridotto. Questo decreto non modifica la lista geografica delle comuni, ma aggiorna il quadro normativo del preavviso locatario. Consultare la lista delle zone tese 2026 consente di verificare rapidamente se la vostra comune figura in questo perimetro consolidato.
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Non distinguere questi due testi significa rischiare di applicare un regime di preavviso o di controllo dell’affitto che non corrisponde alla situazione reale del contratto.
Data del contratto e regime applicabile: perché la stessa comune può produrre effetti diversi
La data di firma, di rinnovo o di proroga del contratto determina quale quadro normativo si applica. Attualmente coesistono tre periodi:
- Contratto firmato prima del 27 agosto 2023 (e non rinnovato da allora): il perimetro di zona tesa applicabile è quello del decreto del 2013 nella sua versione precedente alla modifica del 2023. Alcune comuni aggiunte nel 2023 non sono quindi considerate tese per questi contratti.
- Contratto firmato o rinnovato tra il 27 agosto 2023 e il 24 dicembre 2025: si applica la lista ampliata del decreto n°2023-822, ma il quadro del preavviso segue il regime precedente al decreto di dicembre 2025.
- Contratto firmato o rinnovato a partire dal 24 dicembre 2025: il decreto n°2025-1267 si applica integralmente, sia per la lista delle comuni che per le modalità di preavviso.
Un locatario il cui contratto è stato firmato nel 2022 in una comune aggiunta alla lista nel 2023 non beneficia del preavviso ridotto di un mese, a meno che il contratto non sia stato rinnovato dopo il 27 agosto 2023. Questa sovrapposizione di regimi temporali è la prima fonte di errori che incontriamo.
Controllo degli affitti in zona tesa: il decreto di proroga fino al 31 luglio 2026
La classificazione in zona tesa non produce solo effetti sul preavviso. Condiziona anche il controllo dell’evoluzione degli affitti alla nuova locazione. Il decreto n°2025-652 del 15 luglio 2025 ha prorogato questo dispositivo di controllo fino al 31 luglio 2026.
Questo decreto fa riferimento al meccanismo iniziale stabilito dal decreto del 27 luglio 2017. In zona tesa, un locatore non può aumentare liberamente l’affitto tra due locatari: l’affitto del nuovo contratto è limitato all’importo dell’affitto del locatario precedente, rivalutato secondo l’IRL.
Eccezioni al controllo alla nuova locazione
Due situazioni consentono di derogare a questo plafonamento:
- Il locatore ha effettuato lavori di miglioramento o di messa in conformità per un importo almeno pari all’ultimo anno di affitto. In questo caso, può essere applicato un aumento limitato.
- L’affitto precedente era manifestamente sottovalutato rispetto agli affitti praticati nel vicinato per alloggi comparabili. La giustificazione deve basarsi su riferimenti precisi.
- L’alloggio è rimasto vuoto per più di 18 mesi: il locatore riacquista quindi la libertà di fissare l’affitto, ma questa situazione rimane controllata in alcune comuni dove un’ordinanza prefettizia impone un tetto di affitto di riferimento.
La verifica della zona tesa deve quindi essere accompagnata da una verifica del regime locale di controllo. Alcune comuni in zona tesa applicano anche un plafonamento per ordinanza prefettizia, il che aggiunge un ulteriore livello di vincolo.
Tassa sugli alloggi vuoti e zona tesa: un criterio fiscale spesso trascurato
La classificazione in zona tesa attiva l’assoggettamento alla tassa sugli alloggi vuoti per qualsiasi bene non occupato da più di 12 mesi. L’aliquota è del 17% del valore locativo il primo anno, poi del 34% negli anni successivi.
Questa tassa riguarda i proprietari che mantengono un alloggio vuoto senza motivo legittimo (lavori in corso, messa in vendita attiva). Raccomandiamo di verificare la classificazione in zona tesa prima di prendere qualsiasi decisione di lasciare un bene vuoto, anche temporaneamente tra due locazioni.
La verifica non si limita a una ricerca per codice postale. Il simulatore di servizio-pubblico.fr, aggiornato per tenere conto del decreto n°2025-1267, rimane il metodo più affidabile: incrocia il nome della comune con la data del contratto per determinare il regime applicabile. Le liste pubblicate da siti terzi non specificano sempre la versione del decreto utilizzata, il che può indurre in errore per le comuni aggiunte nel 2023.
Verificare la zona tesa significa incrociare tre dati: comune, data del contratto, decreto applicabile. Accontentarsi di una lista nominativa senza questi incroci espone il locatore a una fissazione dell’affitto contestabile e il locatario a un preavviso mal calcolato. La rigorosità del procedimento condiziona direttamente la sicurezza giuridica del contratto.