De kwalificatie van een woning in een gespannen zone is niet gebaseerd op een eenvoudige zoekopdracht op basis van de naam van de stad. Twee adressen in dezelfde gemeente kunnen onder verschillende regimes vallen, afhankelijk van de datum van ondertekening van de huurovereenkomst en het toepasselijke decreet. Een correcte controle van deze kwalificatie vereist het kruisen van drie parameters: het geografische gebied dat bij decreet is gedefinieerd, de datum van de huurovereenkomst, en het geldende reguleringsregime op het moment van de controle.
Decreet nr. 2013-392 gewijzigd: de referentietekst voor het identificeren van een gespannen zone in 2026
De classificatie van gemeenten als gespannen zone is gebaseerd op het decreet nr. 2013-392 van 10 mei 2013, dat meerdere keren is gewijzigd. De laatste substantiële wijziging van de lijst van gemeenten komt van het decreet nr. 2023-822 van 25 augustus 2023, dat het gebied heeft uitgebreid naar ongeveer 1.151 gemeenten.
Verder lezen : Hoe Gozmap in 2026 te bereiken ondanks de wijziging van adres of naam
We zien vaak verwarring: veel eigenaren zoeken naar een “decreet 2026” om hun situatie te controleren. Dit document bestaat niet. De lijst die in 2026 van toepassing is, blijft die van het decreet van 2013 in zijn geconsolideerde versie na de wijzigingen van 2023.
Voor huurovereenkomsten die zijn ondertekend, verlengd of vernieuwd vanaf 24 december 2025, is het decreet nr. 2025-1267 van 22 december 2025 dat de voorwaarden voor de toepassing van de verkorte opzegtermijn vaststelt. Dit decreet wijzigt de geografische lijst van gemeenten niet, maar actualiseert het regelgevend kader voor het huurcontract. Raadpleeg de lijst van gespannen zones 2026 om snel te controleren of uw gemeente in dit geconsolideerde gebied voorkomt.
Aanrader : Hoe een onweerstaanbaar aanbod te creëren in 2026: effectieve tips en strategieën
Het niet onderscheiden van deze twee teksten is een risico dat leidt tot de toepassing van een opzegtermijn of huurregulering die niet overeenkomt met de werkelijke situatie van de huurovereenkomst.
Datum van de huurovereenkomst en toepasselijk regime: waarom dezelfde gemeente verschillende effecten kan hebben
De datum van ondertekening, verlenging of vernieuwing van de huurovereenkomst bepaalt welk regelgevend kader van toepassing is. Momenteel bestaan er drie periodes:
- Huurovereenkomst ondertekend vóór 27 augustus 2023 (en sindsdien niet verlengd): het toepasselijke gebied van de gespannen zone is dat van het decreet van 2013 in de versie vóór de wijziging van 2023. Sommige gemeenten die in 2023 zijn toegevoegd, worden dus niet als gespannen beschouwd voor deze huurovereenkomsten.
- Huurovereenkomst ondertekend of verlengd tussen 27 augustus 2023 en 24 december 2025: de uitgebreide lijst van decreet nr. 2023-822 is van toepassing, maar het kader van de opzegtermijn volgt het regime van vóór het decreet van december 2025.
- Huurovereenkomst ondertekend of verlengd vanaf 24 december 2025: decreet nr. 2025-1267 is volledig van toepassing, zowel voor de lijst van gemeenten als voor de modaliteiten van de opzegtermijn.
Een huurder wiens huurovereenkomst in 2022 is ondertekend in een gemeente die in 2023 aan de lijst is toegevoegd, heeft geen recht op de verkorte opzegtermijn van één maand, tenzij de huurovereenkomst na 27 augustus 2023 is verlengd. Deze overlapping van temporele regimes is de eerste bron van fouten die we tegenkomen.
Huurregulering in een gespannen zone: het decreet van verlenging tot 31 juli 2026
De classificatie als gespannen zone heeft niet alleen gevolgen voor de opzegtermijn. Het bepaalt ook de regulering van de huurprijs bij herverhuur. Het decreet nr. 2025-652 van 15 juli 2025 heeft deze regulering verlengd tot 31 juli 2026.
Dit decreet verwijst naar het initiële mechanisme dat is vastgesteld door het decreet van 27 juli 2017. In een gespannen zone kan een verhuurder de huurprijs niet vrij verhogen tussen twee huurders: de huurprijs van de nieuwe huurovereenkomst is beperkt tot het bedrag van de huurprijs van de vorige huurder, herzien volgens de IRL.
Uitzonderingen op de regulering bij herverhuur
Twee situaties maken een uitzondering op deze plafonnering mogelijk:
- De verhuurder heeft verbeterings- of conformiteitswerkzaamheden uitgevoerd ter waarde van ten minste de laatste huurprijs. In dit geval kan een beperkte verhoging worden toegepast.
- De vorige huurprijs was duidelijk ondergewaardeerd in vergelijking met de huurprijzen in de buurt voor vergelijkbare woningen. De rechtvaardiging moet gebaseerd zijn op specifieke referenties.
- De woning is meer dan 18 maanden leeg gebleven: de verhuurder krijgt dan weer de vrijheid om de huurprijs vast te stellen, maar deze situatie blijft gereguleerd in bepaalde gemeenten waar een prefecturaal besluit een plafond voor de referentiehuurprijs oplegt.
De controle van de gespannen zone moet dus gepaard gaan met een controle van het lokale reguleringsregime. Bepaalde gemeenten in een gespannen zone passen ook een plafonnering toe via een prefecturaal besluit, wat een extra laag van beperking toevoegt.
Belasting op leegstaande woningen en gespannen zone: een vaak verwaarloosde fiscale criteria
De classificatie als gespannen zone leidt tot belastingplicht voor de belasting op leegstaande woningen voor elk onroerend goed dat meer dan 12 maanden leegstaat. Het tarief bedraagt 17% van de huurwaarde in het eerste jaar, en daarna 34% in de volgende jaren.
Deze belasting geldt voor eigenaren die een woning leeghouden zonder legitieme reden (lopende werkzaamheden, actieve verkoop). We raden aan om de classificatie als gespannen zone te controleren voordat u beslist om een onroerend goed leeg te laten staan, ook tijdelijk tussen twee verhuurperiodes.
De controle beperkt zich niet tot een zoektocht op postcode. De simulator van service-public.fr, bijgewerkt om rekening te houden met decreet nr. 2025-1267, blijft de meest betrouwbare methode: hij kruist de naam van de gemeente met de datum van de huurovereenkomst om het toepasselijke regime te bepalen. De lijsten die door derden worden gepubliceerd, specificeren niet altijd de versie van het decreet die is gebruikt, wat verwarring kan veroorzaken voor gemeenten die in 2023 zijn toegevoegd.
De controle van de gespannen zone vereist het kruisen van drie gegevens: gemeente, datum van de huurovereenkomst, toepasselijk decreet. Zich tevreden stellen met een nominatieve lijst zonder deze kruisverwijzingen stelt de verhuurder bloot aan een betwistbare huurprijs en de huurder aan een verkeerd berekende opzegtermijn. De nauwkeurigheid van de procedure beïnvloedt direct de juridische zekerheid van de huurovereenkomst.